1-2.不動産の分割方法

複数人で相続した不動産の分割方法は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」大きく4つあります。
財産の内容と、どのように分配したいかで取るべき方法が変わります。

【4つの分割方法とその概要　向いているケース　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

1-3.不動産の相続税評価の方法

相続した不動産の相続税評価の方法は土地と建物とで異なります。
土地の場合は基本路線価方式で行いますが、例外的に路線価が設定されていない土地に限っては倍率方式を用います。

建物は固定資産税評価額がそのまま相続税評価額になるので簡単です。

【不動産の評価方法とその概要】

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2.不動産相続の手続きにかかる主な税金・費用と相続で使える控除manual

2-1.不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧

相続手続きにかかる主な税金・費用で、最も負担が重くなりがちなのが相続税です。
「相続した不動産の評価額」等、資産の状況により変化します。

【不動産相続手続きにかかる主な税金・費用　一覧】

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2-2.不動産相続で
使える控除　一覧

基礎控除は無条件で使えます。それ以外で最も大きな効果を持つのが小規模宅地の特例です。
その他、控除の条件にご自身が当てはまるかどうかの判断は難しいため、税理士に依頼した方が確実でしょう。

【相続で使える控除と控除額の目安　一覧】

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3.不動産相続の流れと必要な手続きmanual

相続が発生したら、以下の流れに沿って期限までに必要な手続きを行います。
また、手続きは多くの段階を専門家（弁護士・司法書士・税理士等）に依頼可能です。

【相続発生から手続きの流れ・任せられる専門家・手続き期限　一覧】

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なかでも司法書士は、相続人間で揉め事がないのであれば、不動産相続では強い味方です。幅広い分野をカバーしているうえ、弁護士よりも依頼費用が安価に済むことが多くなっています。

弁護士は、特に「相続で揉めている時」に依頼するべき専門家です。
税理士は、税金面でのサポートが必要な時に依頼するとよいでしょう。

3-1.「できるだけ速やかに
行っておくこと」

1．遺言書の確認・検認

遺言書があれば、相続は原則その内容に沿って行われることになります。
遺言書があるかないかによってその後の手続きが異なって来るので、確認は一番初めに行いましょう。
遺言書には「自筆証書遺言」「公正証書遺言」「秘密証書遺言」の3種類があり、このうち公正証書遺言を除く2つについては、家庭裁判所で検認が必要です。
検認をせずに遺言書を開封すると、5万円以下の過料が課されることがあります。

2．法定相続人の確認　（弁護士、司法書士等に依頼可能）

遺言書がなかった場合、被相続人が誕生してから死亡するまでの戸籍謄本を取得して親族関係にある人を全て洗い出すことにより、法定相続人を調査します。

こちらは弁護士・司法書士に依頼することが多いですが、税金面でサポートが受けたい場合は税理士にも依頼可能です。

3．相続財産調査（弁護士、司法書士等に依頼可能）

法定相続人の確認と併せて、被相続人の財産を調査します。
預貯金や不動産、有価証券等のプラスの財産に加え、住宅ローンなどの借金、未払いの税金なども全てを調べ上げます。

なお、相続財産に不動産があるかないかについては、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を見ることで確かめられます。
依頼できる専門家については、法定相続人の確認と同じです。

4．遺産分割協議（もめている場合、弁護士に依頼できる）

遺言書があれば原則その内容に従いますが、ない場合には相続人全員で遺産の分割方法を話し合う、遺産分割協議を行います。

この時、相続人間で揉め事が起きているような場合には、弁護士に間に立ってもらうことが出来ます。相続人の代理となってもらうことも可能です。

3-2.「相続を知った日から3ヵ月以内にする手続き」

5．限定承認、相続放棄の手続き（主に弁護士に依頼可能）

被相続人に借金などの負債が多い場合は、限定承認・相続放棄などの申述をすることになります。

これの申し立ては弁護士のみが代行することが出来ます。
書類作成のみなら司法書士にも可能です。また、どちらの方が税金面で得が大きいかといったことを聞きたい場合には、税理士にアドバイスをもらうことも出来ます。

3-3.「4ヵ月以内にする手続き」

6．準確定申告（税理士に依頼可能）

被相続人が個人事業主などで確定申告を必要とする所得があった場合、相続人が代わりにこれを行います。
また、限定承認の譲渡所得税があった場合にも必要になります。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-4.「10ヵ月以内にする手続き」

7．遺産分割協議書の作成（弁護士、司法書士等に依頼可能）

複数の相続人がいる場合に発生する手続きです。

遺産分割協議で決まった内容に従い、遺産分割協議書を作成します。

弁護士・司法書士に依頼することが多いです。

8．相続税申告（税理士に依頼可能）

相続財産の額が基礎控除を上回った場合のみ発生する手続きです。
相続税の申告・納付期限は相続開始を知った翌日から10ヵ月以内です。もし遅れたり、納税額が足りなければ、延滞税や加算税が課されます。

こちらは税理士のみに依頼可能です。

3-5.「1年以内にする手続き」

9．遺留分侵害額請求（弁護士に依頼可能）

遺留分とは、相続人の財産から遺留分権利者（配偶者・子供・直系尊属）が法律で取得を保証されている最低限の取り分のことを指します。

これはごく限られたケースでのみ必要になる手続きで、自分以外の相続人が、遺言や生前贈与によって自分の遺留分を侵害する額の遺産を得た場合、遺留分権利者が遺留分にあたる金額をその相手に請求することが出来るというものです。

こちらは弁護士のみに依頼可能です。

参照：裁判所　遺留分侵害額の請求調停

3-6.「3年以内にする手続き」

10．相続登記（弁護士、司法書士に依頼可能）

相続遺産の中に不動産が含まれていた場合に必要な相続登記（名義変更）は、2024年4月1日を目処に義務化されました。
正当な理由がないにもかかわらず相続登記の申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が課せられることがあります。

※正当な理由の例

• 相続登記を放置したために相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
• 申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース　など

また相続登記が終わらないと、物件の売却はできません。
期限は遺産分割協議が成立した日から3年以内です。

一般的に、司法書士に依頼するケースが多いです。

参照：法務局　知っていますか？相続登記の申請義務化について

4. 「相続」に関するデータと分析manual

4-1.福岡県の相続遺産の内訳

福岡県での遺産相続内訳は「不動産」「現金」ともに38.5%と同じ割合でした。
日本全国、九州地方もほぼ同じくらいの割合となっており、平均的な数値といえるでしょう。
一方で、「有価証券等の評価額」が19.2％となっています。
日本全国、九州地方は12％～13％台なので、福岡県での相続不動産は有価証券等で相続している方も多いことが考えられます。

また、福岡県の相続不動産の活用方法で最も多いのは、「ご自身で居住」で29.1%、次いで「兄弟姉妹が居住」が18.9%でした。
また、「そのまま維持している」と回答した人が15.9%で、この割合は日本全国と九州地域よりも高い水準となりました。
福岡県は相続後、そのまま不動産を保有している方が多いエリアです。

参考：退職前後世代が経験した資産承継に関する実態調査全国47都道府県レポート【福岡県の特徴】

4-2.データから見た「相続を受ける人」の分析

「相続を受ける人」の状況

NTTデータ経営研究所の調査によると、都市部居住の 50～60 代のうち、半数近くの人が出身地から 1 時間以上離れて暮らしていることが分かっており、更に、親と別居している人の割合は6割を超えています。
別居の親の資産の把握状況も「把握していない」が6割を上回りました。

【図　別居している親の資産の把握状況】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

なお、親と相続の相談をしたことがあるかについては、全体の7割弱が「したことがない」もしくは「する必要性を感じなかった」と回答しています。

この結果から、親とは離れて暮らしており、資産の状況も相続に関する相談もしていないという人が全体の半分以上を占めていることが分かります。

「相続を受ける人」の悩み

一般的に、相続発生まででは介護の不安や、被相続人が認知症になることの心配など、親の健康状態に関わる悩みが多く、相続発生後では、相続手続きや流れと相続税に関する悩みが多数を占めている模様です。

また、専門家にサポートしてほしいことの調査でも、税金についてのサポートは上位にあがりがちです。財産の額が多い家庭では、相続争いの心配から、弁護士に間に立ってほしいという意見がありました。
また、不動産など分けにくい財産の分配について心配する声も一定数上がっています。

「相続を受ける人」が情報収集をする方法

ブランディングテクノロジーの調査によると、相続の情報収集の手段で最も多く使われているものはインターネットでした。
その次に知人への相談が多く、一定数士業からの紹介もあるようです。

【図　相続の情報収集で最も参考にした情報】

参照：https://www.branding-t.co.jp/case/realestate/11336/

4-3.「相続を受ける人」が選んだ相談先

NTTデータ経営研究所の調査によると、相談先は 「税理士」が最多でした。
この結果から、相続に関しては特に税金面が気になっている人が多いと考察できます。

【図　相続に関する外部専門家への相談経験・相談意向】

参照：https://www.nttdata-strategy.com/assets/pdf/newsrelease/220302/survey_results.pdf

ただし、他調査だと「親族ともめるのが心配」という悩みが多く、弁護士が相談先の1位に上がっている例もあります。

不動産相続に関していえば、不動産屋さんが連携している不動産に詳しい士業等の専門家を紹介してくれるので、不動産屋さんに相談するのも適切な選択肢の一つです。

5.福岡市で相続した不動産を上手に売却するコツmanual

5-1.福岡市の不動産売却相場と概況

福岡市の不動産売却相場は、直近で種類別に大体以下のようになっています。

【表　福岡市の不動産の売却相場　種類別】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

福岡市の不動産相場の概況

福岡市の不動産市場は過去2年間と比較すると、全体的に大きな値崩れは見られず安定して取引が行われています。
中古一戸建てと土地は過去2年と比較すると2024年は下落傾向ですが、これは様々な価格帯の物件が取引されたことを示しており、需要が衰退したわけではありません。

特に注目を集めているのは中古マンションです。
中古マンションの平均売却価格は去年と比較すると約180万円上昇しました。
理由としては、主に以下の2点が挙げられます。

まず1つは、資材高騰の影響です。
現在、新築マンションは資材高騰の影響で全国的に価格が高騰しており、手が出しづらい状況が続いています。そのため、中古マンションは価格の高さから新築マンションの購入を躊躇っている層からの需要があります。

もう1つは、福岡市の都市化により人口が増加しマンションニーズが高まっていることです。
福岡市の中心地である天神や博多駅エリアでは開発事業が活発に行われ、全国的に見ても都市化が進む人気エリアとなっており、人口は年々増加傾向にあります。
人口増加に比例するように中古マンションの成約件数も増えており、マンションニーズは確実に高まっているといえるでしょう。

詳しくは以下のページをご覧ください。
〈【2024年版 総合】福岡市 不動産売却の動向と予測〉

以上のことから、福岡市の不動産市場は安定した取引が行われており、なかでもマンションにニーズが集まっている状況だといえます。

5-2.福岡市で相続した不動産を上手に売却するコツ

自分の目的に合った不動産会社を選ぶ

相続した不動産を売却する場合、果たしたい目的次第で選択する不動産会社は変わってきます。
例えば、「相続した物件が築古で管理が面倒なため早く手放したい」のであれば幅広い物件を取り扱っている不動産会社に依頼するなど、自分の目的に合った不動産会社を選択する必要があります。

相続した不動産を上手に売却するために、相談する不動産会社の強みや特徴を把握してから、選ぶとよいでしょう。

売却の実績が豊富な不動産会社を選ぶ

売却には様々な方法があり、高く売りたい、早く売りたいなど売主の要望によって最適な売り出し方は異なります。
売却の実績が豊富な不動産会社であれば、そういった売主の要望にも様々な提案や最適なプランを教えてくれる可能性が高く、納得感のある上手な売却ができるでしょう。

士業や幅広い専門業者と連携した不動産会社を選ぶ

相続した不動産を売却するには、相続登記といった相続手続きを一通り終わらせておく必要があります。
しかし、相続人が複数いる場合、相続人の間でトラブルに発展するなどして手続きが複雑化するケースも珍しくありません。

1人では解決が難しい問題や手続きが発生したとき、弁護士や司法書士といった士業や幅広い専門業者と連携している不動産会社を選ぶことで、売却だけでなく手続きに関する専門的なことまで手厚いサポートを受けることが可能です。

和光不動産は弁護士、税理士、司法書士との士業や解体業者、遺品整理業者といった幅広い専門業者との連携も取れています。
そのため、売却はもちろん、相続における様々なお悩みに対応可能です。
無料査定も行っていますのでお気軽にお問合せください。

和光不動産株式会社HP：https://www.wakofudosan.com/

5-3.福岡市の相続事例集

福岡市の相続事例についてご紹介いたします。

詳しくはこちら

6.不動産相続に必要な書類の詳細と入手場所一覧manual

不動産の相続手続きには大きく分けて、「登記手続き」と「相続税申告手続き」があります。

6-1.登記手続き

登記手続きに必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【登記手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※これらの必要書類は、遺言書による相続か、遺産分割協議による相続かなどによって異なります。

6-2.相続税申告手続き

相続税申告に必要な主要書類と、取得できる場所は以下の通りです。

【相続税申告手続きに必要な主要書類と取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

※相続税の申告手続きは、相続財産が基礎控除額を超える場合にのみ必要になります。
※その他、預貯金、有価証券、債務関連、葬儀費用、事業用財産、生命保険金等、それぞれに必要な書類が追加であります。

相続税申告手続きは、8割以上の人が税理士に依頼していると言われています。
煩雑で難関な手続きになりますので、自信がないという方は依頼してみても良いかもしれません。報酬の目安は、遺産総額の0.5～1.0%です。

7.福岡市での不動産相続に必要な書類の入手先住所・連絡先manual

市役所

【福岡市役所】
〒810-8620 福岡市中央区天神1-8-1
電話番号： 092-711-4111

HP： https://www.city.fukuoka.lg.jp/

8.福岡市で相続をする際にサポートしてくれる公的機関・士業manual

8-1.無料で相談できる公的機関・準公的機関

福岡市役所　市民相談室

【法律相談】
内容：予約制で金銭、不動産、相続問題など法律に関する相談を行っています。
日時：月曜日〜水曜日　
13:00〜（予約受付は相談希望日の１週間前の9:00〜）
予約電話：092-711-4019

HP：https://www.city.fukuoka.lg.jp/shicho/kocho/life/tokubetusoudann_2.html

【無料相談】福岡県司法書士会

福岡県司法書士会では各区で定期的に無料相談を行っています。
詳しくはホームページをご覧ください。
〒810-0073福岡市中央区舞鶴3-2-23
電話番号：090-714-3721

HP： https://www.fukuokashihoushoshi.net/

【無料相談】九州北部税理士会

九州北部税理士会では、九州北部税理士会館にて税に関する無料相談を行っています。
相談時間は１人30分程度です。詳細はホームページをご覧ください。
日時：毎月　9日、19日、29日（土、日、祝日を除く）
13:00〜16:00
場所：九州北部税理士会館2階
〒812-0016 福岡市博多区博多駅南1-13-21
電話番号：092-433-2366

HP： https://www.kyuhokuzei.or.jp/activity/

【無料相談】福岡県行政書士会

定期的に市民センターなどで無料相談を行っています。
相談会の有無など、詳しくはホームページをご覧ください。
〒812-0045福岡市博多区東公園2-31
電話：092-641-2501

HP： https://gyosei-fukuoka.or.jp/consult/resident/#calender

8-2.士業

相続の際の悩みの内容別に、士業で適切な相談先をざっくりまとめたのが以下の一覧です。

福岡市で相続の際に相談できる士業について、詳しくは以下のページをご覧ください。

〈【福岡市版】相続に強いおすすめ専門家一覧と相談する専門家の選び方〉