【福岡市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル基礎知識と手続きの流れとコツ

【福岡市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ

福岡市で空き家・実家売却をする際の基礎知識と売却の流れと手続き、売却をうまく進めるためのコツについて解説しています。

ホーム
【福岡市版】不動産相続マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ
【福岡市版】不動産（空き家・実家）売却マニュアル　基礎知識と手続きの流れとコツ

1. 初めての不動産（空き家・実家）売却で知っておきたい基礎知識emptyhouse

1-1.初心者が最低限知っておきたい3つの重要知識

ここでは、初心者が最低限押さえておきたい不動産売却の最も基本的で重要な3つの知識について解説します。

1-1-1.不動産売却の方法は2種類

不動産売却の方法は大きく2種類あります。
高く売りたい場合には「仲介（媒介）」、早く売りたい場合には「買取」が選ばれるのが一般的です。
※1「仲介（媒介）」とは不動産会社が売却物件の購入者を探し売買を仲介する事です。
※2「買取」とは不動産会社が売却物件を査定し買い取る事です。

【不動産売却の方法2種類】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

	仲介（媒介）	買取
売る相手	個人もしくは法人	不動産会社
仲介手数料	かかる	かからない
売れる価格	相場価格で売れやすい	相場価格の約7割程度になる
選び方	出来るだけ高く売りたい時より条件の良い買主を選びたい時	早急に現金化したい時周りの人に知られずに売りたい時

1-1-2.仲介（媒介）契約は3種類

不動産会社と結ぶ仲介（媒介）契約は大きく3種類あります。

自分で売却を主導し、複数の不動産会社とやり取りできる方「一般媒介契約」
売りにくい物件を売りたい方は「専属専任媒介契約」
どちらを選ぶべきか分からない方は「専任媒介契約」

を選ぶのが一般的です。

【仲介（媒介）契約3種類】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

	専属専任媒介契約	専任媒介契約	一般媒介契約
特徴	不動産会社に全てお任せ	一般と専属専任の間を取ったような形態	売主が主体的に動き、複数社とやり取りを行う
自分で買主を見つけて取引	×	〇	〇
依頼できる会社の数	1社のみ	1社のみ	複数社
売主への報告義務	1週間に1回以上	2週間に1回	なし
レインズ※への物件登録	〇	〇	×
選ぶべき人	築古など、売れにくい物件を持っている人不動産会社に完全お任せで売りたい人	自分でも買主を見つけたい人プロのサポートも受けたい人	駅近、築浅など好条件の物件を持っている人自分でも買主を見つけながら時間をかけてもより良い条件で売却をしたい人

※レインズとは、不動産会社間で売却物件の情報を共有するための公的なネットワークです。

1-1-3.空き家・
実家売却の3つのパターン

空き家・実家の売却には、主に以下の3つパターンがあります。
家の築年数や立地、売却に掛けられる時間的余裕等を鑑みて、合ったものを選びます。

〈空き家・実家の売却　3パターン〉

中古物件、もしくは古家付き土地として売る
更地にして売る
買い取ってもらう

中古物件、
もしくは古家付き土地として売る

中古物件と古家の違いは、「建物に経済的な価値があるかどうか」です。
おおむね法定耐用年数を目安として考えることが多く、木造戸建てなら例えば築20年を超えたあたりから、古家としての扱いになる傾向です。

建物を取り壊さずに売れるので、解体費用が掛からず、売却活動がしやすいことがメリットです。

更地にして売る

空き家・実家の傷みが酷い場合は家を解体し更地にした状態の方が買い手がつきやすい場合があります。

買い取ってもらう

不動産会社に買い取ってもらえば、仲介では買い手がつくまで時間のかかる空き家でも、すぐに手放すことが可能になります。
買取してくれるかどうかはやはり立地次第で、加えて売却価格は低くなりますが、すぐに換金できるところが魅力です。

1-2.不動産（空き家・実家）売却にかかる税金・費用と使える控除・特例

1-2-1.税金・費用

不動産売却にかかる税金・費用はいくつかありますが、利益が出た場合にのみかかる「譲渡所得税・復興所得税・住民税」が最も重い負担になりがちです。

【不動産売却にかかる税金・費用　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

	概要	税額・費用の目安	支払い時期
譲渡所得税・復興所得税・住民税	不動産を売って利益が出た場合にかかる	まず譲渡所得を計算してから、指定の税率を掛ける。所有期間が5年を超えているかで税率が異なり、超えている方が税金は安くなる。	確定申告後 ※住民税は売却翌年の6月以降
仲介手数料＋消費税	仲介手数料には法令で上限が定められている。消費税は基本非課税だが、仲介手数料等に対して消費税がかかる	仲介手数料は、物件の売買価格×指定の料率（3～5%）程度。その仲介手数料の10％分の消費税	契約・引渡時に1/2ずつ
抵当権抹消費用	住宅ローンの抵当権が残っている場合	個人で抵当権を抹消するための登録免許税は不動産1個に対し1,000円司法書士に依頼した場合は2～3万円	契約終了時に清算
印紙税	契約金額によって左右される	最低基準は契約金額10万円超え50万円以下で200円、5千万円を超え1億円以下のもので3万円参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」	契約書類作成時
必要な書類の取得費用	不動産を売却するときに必要な書類を取得するための費用	一部につき300～500円程度であることが多い	書類取得時

税率に関しては、復興特別所得税以外は2種類の税率が設定されており、長期保有した物件の売却は税金が安くなるように設定されています。

「長期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えているもの
（親が所有していた期間も含む）

「短期の定義」

譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年以下
（親が所有していた期間も含む）

【譲渡所得税、復興特別所得税、住民税の税率まとめ】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

税金の内訳	短期譲渡所得	長期譲渡所得
譲渡所得税	30％	15％
住民税	9％	5％
復興特別所得税	2.1％	2.1％

引用：国税庁　短期譲渡所得の税額の計算
国税庁　長期譲渡所得の税額の計算

1-2-2.使える控除・特例

現在お住まいのマイホームを売る場合は、手厚い控除・特例が設定されていて優位です。相続した空き家で使えるものも併せて、使いやすい順に並べて紹介いたします。

【不動産を売却した時に使える控除・特例】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

	概要
居住用財産の3,000万円控除	マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。参考：国税庁　マイホームを売ったときの特例
10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例	マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの。国税庁　マイホームを売ったときの軽減税率の特例
特定空き家の3,000万円特別控除 ※令和9年12月31日まで	相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するといもの。参考：国税庁　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

概要

居住用財産の3,000万円控除

マイホームを売った場合、要件を満たせば所有期間の長短に関わりなく譲渡所得から最高3,000万円までを控除するというもの。

参考：国税庁　マイホームを売ったときの特例

10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

マイホームを売った場合で、かつその保有期間が10年を超えていた場合、軽減税率が適用されるというもの。

国税庁　マイホームを売ったときの軽減税率の特例

特定空き家の3,000万円特別控除
※令和9年12月31日まで

相続または遺贈により取得した被相続人の居住用の家屋および敷地について、要件を満たせば譲渡所得の金額から最高3,000万円までを控除するといもの。

参考：国税庁　被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

まずはゆっくりとお話をお聞かせください

ご相談は無料です！

0940-42-2315

営業時間：9：00～17：00
定休日：水曜日・第3火曜日
※ご連絡いただける際は24時間営業稼働

無料査定はこちら

LINEでお問い合わせ

1-3.不動産（実家・空き家）売却の流れとかかる期間

不動産売却は以下のような流れに沿って行われます。
かかる期間はトータルで、短くて約4か月、長くて1年程度です。

〈図　不動産売却の流れ〉

不動産会社に査定を依頼する
媒介契約を締結
売却活動開始
買主と売買契約締結
決済・引き渡し
確定申告

1～2週間

3～6ヵ月

2週間～
1ヵ月

翌年

1.不動産会社に査定を依頼する

〈売主様がすること〉

「いつまでに」「いくらで」売りたいかを決めておく

売主様のご希望に出来る限り沿いつつ、約1週間で公正な価格を算出致します。

2.媒介契約を締結

〈売主様がすること〉

媒介契約時に必要な書類を準備しておく

査定価格にご満足いただけましたら、ご契約となります。
必要書類に関しては、本人確認書類を含めご自身でご用意いただくものと、市役所・法務局で取り寄せていただくものがあります。
査定の依頼を頂いてから契約の締結まで、およそ1～2週間ほどかかる傾向です。

3.売却活動開始

〈売主様がすること〉

物件状況報告書と付帯設備表への記入
内覧の対応をする

不動産会社が用意する物件状況報告書と付帯設備表に記入し、業者ネットワークに売主様の物件の情報を流して、より好条件の買い手が見つかるようにしてもらいます。

居住しながら売却をする場合には、売主が内覧の対応をします。
その際水回りを重点的にクリーニングしていると好印象です。自分でしても、ハウスクリーニングを利用してもよいでしょう。

4.買主と売買契約締結

〈売主様がすること〉

重要事項説明書・売買契約書の確認
必要書類の準備
手付金の受け取り
仲介手数料の半金を払う

買主から買い付けの申し込みが入ったら、不動産会社と一緒に重要事項説明書と売買契約書について「間違いがないか」「記入が漏れているところはないか」の確認をします。

そのあと、改めて買主と買主側の不動産会社とも立ち会いのもと、もう一度重要事項説明の読み合わせを行い、問題がなければ売買契約書の締結を行います。
売却活動開始から売買契約締結までは、大体3～6ヵ月程度かかります。

なお、この際、手付金として仲介手数料の半金を払う場合もあります。

5.決済・引き渡し

〈売主様がすること〉

売却価格分のお金を買主から受け取る
仲介手数料の残りの半金を払う
鍵・書類を引き渡す

全て手続きが終わったら、買主に鍵と書類の引き渡しをします。
決済・引き渡しには2週間～1ヵ月程度かかります。

6.確定申告

〈売主様がすること〉

必要書類をそろえて確定申告を行う

確定申告は売却の翌年、2月中旬から3月中旬の間に行います。

書類をそろえたら税務署にて手続きをします。複雑な手続きになるため、税理士に依頼してもよいでしょう。

まずはゆっくりとお話をお聞かせください

ご相談は無料です！

0940-42-2315

営業時間：9：00～17：00
定休日：水曜日・第3火曜日
※ご連絡いただける際は24時間営業稼働

無料査定はこちら

LINEでお問い合わせ

2.福岡市で上手に不動産
（空き家・実家　等）
売却をするコツemptyhouse

2-1.福岡市の不動産
売却相場と概況

現在、福岡市の不動産の売却相場は、種類別に大体以下のようになっています。

【福岡市の不動産の売却相場　種類別】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

戸建て	マンション	土地
仲介……3,465万円買取……2,426万円	仲介……2,735万円買取……1,915万円	仲介……3,122万円買取……2,185万円

福岡市の不動産（空き家・実家　等）売却相場の概況

福岡市の中古一戸建ての売却相場は2023年から現在にかけて下落しました。
ただ、2022年の売却相場と比較するとほとんど相場は変わらないので、2023年の一時的な上昇が落ち着いたという可能性が高いとみています。
そのため、引き続き福岡市の不動産需要は期待できるといえるでしょう。

福岡市は交通の利便性が高く、市の中心地である中央区や博多区といったエリアから離れた郊外であってもベッドタウンとしてニーズがあります。

特に「城南区」や「西区」は2023年に地下鉄七隈線が博多区まで延伸したことで、アクセスがより強化されて、注目が集まっています。
加えて、空港までの再延伸なども検討されていることから今後ますます人気が高まっていく見込みです。

参考：福岡市交通局｜地下鉄七隈線　延伸計画

詳しくはこちら【2024年版総合】福岡市不動産売却の動向と予測

2-2.福岡市で上手に不動産（空き家・実家　等）を売却するコツ

地域に密着した不動産会社に依頼する
不動産の売れやすいタイミングで売却する
余裕のある売却計画を立てる

地域に密着した不動産会社に依頼する

相続した空き家や実家を上手に売却するには、地域の不動産市場に精通している不動産会社に依頼することが重要です。
エリアによって売れやすい物件の傾向やニーズが変わるため、地域の特性を考慮した提案をしてもらうことで自身の理想とする結果を得ることができるでしょう。

不動産の売れやすいタイミングで売却する

不動産市場は変動が激しく、売れやすい時期がある一方で売れにくい時期もあります。
売却するタイミングを見誤ると損をする可能性もあるため、事前に不動産会社と入念に話し合い、売れやすいタイミングをしっかりと把握することが重要です。

余裕のある売却計画を立てる

不動産を売却する際、予期せぬトラブルなどでスケジュールの遅延が発生することがあります。

例えば「買い手が見つからないこと」ことなどが考えられます。
もし売却スケジュールがずれ込むことが許されない、タイトなスケジュールで考えてしまうと焦って安値で売却といった納得のできない売却や、損をしてしまう可能性があります。
後悔なく売却活動を終えるためにも不動産会社と入念に打ち合わせしておくと良いでしょう。

和光不動産株式会社は売却実績が豊富で、「仲介」「買取」など物件の状況やお客様の要望に沿った様々なプランの提案が可能です。
売却できるまで親身にサポートいたしますのでお気軽にご相談ください。

和光不動産株式会社HP：https://www.wakofudosan.com/

2-3.不動産売却事例集

福岡市の不動産売却事例についてご紹介いたします。

【福岡市版】相続不動産を売却した事例
【福岡市版】不動産の相続トラブルを回避した事例
【福岡市版】不動産会社のサポートを受け相続登記を済ませた事例

詳しくはこちら

【福岡市版】相続不動産を売却した事例

【福岡市版】不動産の相続トラブルを回避した事例

【福岡市版】不動産会社のサポートを受け相続登記を済ませた事例

3.必要書類の詳細と
入手場所一覧emptyhouse

不動産売却の流れは6段階に分けられ、それぞれの段階で必要な書類が異なります。
特に書類が必要になる4つを流れに沿って、「必要な主要書類」と「取得できる場所」を一覧で表にまとめました。

【不動産売却の流れと主要な必要書類、取得できる場所　一覧】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

流れ	取得できる場所	主要な必要書類
媒介契約締結	法務局	土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報
	自己所有	間取り図（マンションと戸建て）
		本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
		建築確認済証・検査済証（戸建てのみ）
	必要に応じ、土地家屋調査士に測量を依頼	土地測量図、境界確認書（土地と戸建て）
	マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼	マンション管理規約の書類（マンションのみ）
	マンションの管理組合・管理会社に自分で依頼	マンションの維持費関連書類（マンションのみ）
	仲介売却なら不動産会社に発行依頼	重要事項調査報告書（マンションのみ）
	不動産会社で記入	物件状況報告書と付帯設備表（戸建てのみ）
売買契約締結	自己所有	実印
	市役所	印鑑証明書
	市役所	固定資産税評価証明書（固定資産税納税通知書があれば不要）
	法務局	土地・建物登記済権利証もしくは登記識別情報
決済・引き渡し	市役所	印鑑証明書
	法務局	抵当権など抹消書類
	自己所有	預金通帳
	自己所有	実印
確定申告	税務署	確定申告書B様式（譲渡所得が出た場合に必要）
		確定申告書第三表（分離課税用の申告書）
		譲渡所得の内訳書
		不動産購入時の売買契約書のコピー
		取得費用の領収書コピー
		不動産売却時の売買契約書のコピー
		譲渡費用の領収書コピー
	自己所有	源泉徴収票
	自己所有	本人確認書類（健康保険証、運転免許証、マイナンバーカードなど）
	法務局	登記事項証明書

※なお、上記必要書類は場合によって異なり、基本的には不動産会社が都度教えてくれます。

まずはゆっくりとお話をお聞かせください

ご相談は無料です！

0940-42-2315

営業時間：9：00～17：00
定休日：水曜日・第3火曜日
※ご連絡いただける際は24時間営業稼働

無料査定はこちら

LINEでお問い合わせ

4.福岡市での不動産売却＆確定申告時の必要書類入手先住所・連絡先emptyhouse

福岡市で不動産の売却や確定申告を行う際に必要な書類の入手先・連絡先を掲載します。

市役所

【福岡市役所】
〒810-8620 福岡市中央区天神1-8-1
電話番号：092-711-4111

HP： https://www.city.fukuoka.lg.jp/

法務局

【福岡法務局】
〒810-8513　福岡市中央区舞鶴3-5-25
電話番号：092-721-4570

HP： https://houmukyoku.moj.go.jp/fukuoka/

税務署

【福岡税務署】
〒810-8689福岡市中央区天神4-8-28
電話番号：092-771-1151
電話相談：0570-00-5901

HP： https://www.nta.go.jp/about/organization/fukuoka/location/fukuoka/fukuoka/index.htm

5. 福岡市での空き家・実家のおすすめ活用方法4つemptyhouse

空き家（実家）を相続で所有した場合のおすすめの活用方法を4つご紹介いたします。

【福岡市で相続した実家・空き家のおすすめ活用方法4つ】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

順位と活用方法	向いている地域	始めやすさ	収益性	リスク
1.戸建て賃貸経営をする	地下鉄七隈線沿線エリア（特に賀茂、次郎丸、野芥）	◎	◯	◯
2.アパート経営をする	福岡市広域（特に、城南区、東区、早良区）	△	◎	△
3. 土地として貸し出す	中央区、博多区（特に天神、博多駅エリア）	◎	〇	◯
4. 駐車場経営をする	福岡市全域（特に中央区、博多区、南区、早良区）	◎	◯	△