物件種別ごとの売却
物件の種類に合
わせた売却を
不動産には、戸建てやマンション、土地、農地、また収益物件などさまざまな種類があります。これらは、どれも同じ売り方をするのではなく、それぞれに適した売却活動を行うことが大切です。
こちらでは福津市・古賀市・宗像市で不動産売却、買取・仲介、不動産管理を行う和光不動産が、物件種別ごとの売却についてご紹介します。
戸建て売却
こちらでは戸建て売却の強みや適したタイミング、売却方法の選び方についてご紹介します。
戸建て売却の強み
戸建てを購入する買主様の希望は多岐にわたり、「新築住宅を買う」「中古住宅を買ってリフォームする」「リフォーム済みの中古住宅を買う」「古い家が建っている土地を買う」などさまざまです。
これはつまり、あらゆる戸建て物件にニーズがあり、売却できる可能性があるということ。また、マンションに比べ土地が大きな価値を持つ戸建ては、建物が老朽化しても価値が落ちにくいことも大きな強みと言えるでしょう。
戸建ての売りどきや時期
戸建ての価値は、築年数が古いほど下がるのが一般的です。新築から5年までの間に価値は大きく下落し、築5年を過ぎるとその度合いはなだらかに変わります。その後20年以降はほぼ横ばいとなるケースがほとんどです。木造一戸建ての耐用年数が22年と定められているため、築20年で住宅自体の価値がほぼなくなると言っても過言ではありません。
築10年には価値が新築時の半分以下になると言われているため、売却するのであれば早めが良いと言えるでしょう。
また、不動産売買の成約件数は毎年2月・3月に集中しています。これは新学期や新学年に合わせて家を購入する人が多いためです。不動産の売りどきにお悩みの場合は、新生活前の需要に合わせた売却活動を検討してみましょう。
仲介と買取の選び方
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」がありますが、物件によって適した売り方は異なります。以下のポイントをふまえて適した売却方法を選ぶことが大切です。
| 仲介売却が適しているケース | 不動産買取が適しているケース |
|---|---|
|
|
| 仲介売却が適しているケース |
|
| 不動産買取が適しているケース |
|
マンション売却
公益財団法人である不動産流通推進センターが公表する「2023 不動産業統計集」によると、売り物件成約報告件数はマンションが戸建てよりも多いとされています。では、マンションの売りどきや売却方法について見ていきましょう。
マンションの売りどきや時期
マンションの資産価値も戸建てと同様に、築年数が古いほど下がります。まず、新築から築10年の間で資産価値は急激に下がります。その後、築20年～25年までにかけても大きく下がり、25年たったころには新築時の約半分となるのが一般的です。
またもっとも人気があるのは築10年未満の物件です。もちろん築浅のうちのほうが高く売れますが、逆に高い分売れやすいとは言えないのも実情です。また10年を超えると修繕費がかさんでくることもあるため、売りどきを考えるなら築10～15年も一つのタイミングだと言えるでしょう。
高く売却することを考えれば築浅のうちに売却するのが望ましいですが、価格が高くなると購入希望者が見つかりにくい恐れがあります。そのため、「売却額がローン残高を上回るアンダーローンになるタイミング」「劣化が少なく新築よりもお得感のある築10年前後」「資産価値が大幅に減退する築15～25年よりも前」をめどに売却を検討してみましょう。また、大規模修繕が終わったタイミングなども良い印象を与えやすいため売却時期としておすすめです。
なお不動産売却のタイミングには世情をふまえることも欠かせません。低金利政策がとられている状態ではローンが組みやすいため、購入希望者が見つかる可能性が高まります。
仲介と買取の選び方
マンションの売却方法において、仲介売却と不動産買取のどちらが向いているかの判断要素として、以下のようなポイントが挙げられます。売却を成功させるため、自身の状況をふまえて判断しましょう。
| 仲介売却が適しているケース | 不動産買取が適しているケース |
|---|---|
|
|
| 仲介売却が適しているケース |
|
| 不動産買取が適しているケース |
|
土地売却
土地の売却は、戸建てやマンションの売却とは異なる点があるため注意が必要です。建物がない分、土地の面積やアクセス、形状などがより重視される傾向にあります。ここでは、土地ならではの売りどきや売り方についてご紹介します。
土地の売りどきや時期
戸建てやマンションでは建物の状態により売却価格が左右されますが、土地は金利や地価の動きがダイレクトに反映されます。できるだけ高くスムーズな売却を行うためには、世情をしっかりと見極めることが大切です。
特に近年は2013年から始まった金融緩和により金利が下がり続けたことで、不動産を購入する人は増加傾向にありました。しかし、地価の上昇に加え低金利がいつまで続くのか先行きは不透明です。また、今後は少子化から人口減少が予測されており、土地の需要も減る恐れがあります。そのため、早めに売却するのがおすすめです。
なお土地は、売るタイミングで税金が大きく変わるため注意しなくてはいけません。例えば、マイホームを取り壊した後1年以内に土地を売却すると、譲渡所得から最高3,000万円までを控除できる特例があります。こういった点をふまえて売るタイミングを決めることが大切です。
仲介と買取の選び方
土地の売却方法も戸建てやマンションと同様に、仲介と買取を選ぶことになります。土地の条件や売主様の状況により適した方法は変わるため、何を優先するかを考えたうえで選択しましょう。
| 仲介売却が適しているケース | 不動産買取が適しているケース |
|---|---|
|
|
| 仲介売却が適しているケース |
|
| 不動産買取が適しているケース |
|
農地・田畑の売却
土地と一口に言っても、宅地や農地などその種類はさまざま。こちらでは、売却が難しいとされる農地・田畑の売却についてご紹介します。
農地・畑の売却について
土地を売るには地価の相場を見極めるなど、専門的な知識が必要です。中でも農地は「農地法」があることで、不動産の中でももっとも売却が難しいと言われています。
農地売却のポイント
農地に限らず、土地を良い条件で売却するには、「土地の相場を把握する」「高く売れるタイミングを見極めて売る」「土地をきれいに整備しておく」といったポイントを押さえることが大切です。
農地の売却が難しい理由
農地は「農地法」により、「農業委員会の許可を得た農家」または「農業従事者」にしか売却できないこととなっています。一般人や法人、これから農業を始めたい人などにも売ることができません。また、農業法人への売却は可能ですが、高値では売れないケースがほとんどです。農地の売却は購入希望者や売却手段が限られるため難しいとされています。
売却方法
基本的な売却方法としては「農地として売る」ことになりますが、全国的に農業従事者が減っている現状からも容易ではありません。そこで注目したいのが「農地を転用して売却する」方法です。一定の基準を満たした農地であれば、農地以外の用地がある土地へと変更できます。転用することで農業関係者以外の人にも土地を売却できるようになります。
収益物件の売却
同じ建物を売却する場合でも、居住用不動産と収益物件では性質が異なります。収益物件の売却はマイホームや土地よりも少ないため、税制優遇などがありません。そのため安易に売りに出してしまうと、損失につながる恐れがあります。
収益物件の売りどきや時期
収益物件の売却は、高く売れるタイミングを見定める必要があります。例えば、「大きな修繕費用が発生する大規模修繕前」「マンションの価格が上がっている」「入居者が満室になっているとき」などの場合は高く売れる可能性があります。収益物件の売却には時間がかかることをふまえて準備することが大切です。
仲介と買取の選び方
収益物件の売却方法にも、仲介売却と不動産買取があります。基本的には物件の条件が良く、売却に時間をかけられる場合は仲介。物件の条件が悪く急いで売りたい場合には買取が適しています。
| 仲介売却が適しているケース | 不動産買取が適しているケース |
|---|---|
|
|
| 仲介売却が適しているケース |
|
| 不動産買取が適しているケース |
|
売却ケース事例
和光不動産ではこれまでさまざまな種類の不動産売却に携わってきました。こちらでは、その成功事例をいくつかご紹介します。不動産の条件や売主様の状況に合った売却方法をご提案しますので、まずはお気軽にご相談ください。
CASE 01 戸建て売却
| ご相談者 | 50代女性 |
|---|---|
| 物件 | 戸建て |
| ご相談内容 | 両親が亡くなって実家が空き家になったので売りたい。 |
| ご提案・結果0 | ご実家の建物が古く、賃貸物件としての活用も適さないと判断し、売却をご提案しました。お急ぎではなかったので仲介売却で売り出し、半年ほどで買主様が見つかり売却が成立しました。 |
CASE 02 マンション売却
| ご相談者 | 30代のご夫婦・小さなお子様1人のご家族 |
|---|---|
| 物件 | マンション |
| ご相談内容 | 妻の父親が亡くなり、母親と同居することになったため、住み替えを考えている。売却のサポートをしてほしい。 |
| ご提案・結果0 | 築3年目の新しいマンションをきれいにお使いだったため、仲介売却での販売活動をスタート。すぐに内覧希望者が複数現れ、対応をお願いしました。内覧時には好印象を得るためいつも以上にしっかり掃除・片付けをしていただき、早期の売却が実現しました。 |
CASE 03 土地売却
| ご相談者 | 60代男性 |
|---|---|
| 物件 | 土地 |
| ご相談内容 | 何年も売れない土地があり、草も生い茂っている。買取してもらえるのかを知りたい。 |
| ご提案・結果0 | まず土地を実際に拝見し、立地的にも一般の方には売れにくいと判断しました。そこで弊社で買取いたしました。 |
CASE 04 農地・田畑の売却
| ご相談者 | 80代男性 |
|---|---|
| 物件 | 農地（遊休地） |
| ご相談内容 | 以前は農業に使用していたが、年をとって継ぐ子どももいないため閉農。農地のためほかで活用もできず、売ることも難しい。どうにかできないだろうか。 |
| ご提案・結果0 | 体験農園・貸し農園などを運営する企業をお探しし、売却が成立。買主様は地域の方への貸し農園として活用されており、売主様にもその土地が生かせたことに喜んでいただけました。 |
CASE 05 収益物件の売却
| ご相談者 | 50代男性 |
|---|---|
| 物件 | 収益物件（マンション） |
| ご相談内容 | 親から受け継いだ賃貸マンションを持っているが、建物も老朽化してきて管理も難しいので手放したい。できるだけ高く売却したいが可能だろうか。 |
| ご提案・結果0 | 少し時間をかけても高く売りたいとのご希望だったため、仲介売却で販売活動を始めたところ、思っていた以上に問い合わせがあり、良い条件で売却が成立しました。手間のかかる収益物件を手放せたことで、売主様は安心されていらっしゃいました。 |