失敗しない不動産売却とは
不動産売却の基礎知識
不動産売却は高額なお金のやり取りが発生するだけに、専門的な知識に基づいて活動を進める必要があります。そのため、一般的には不動産会社に売却を依頼しますが、売主様もある程度の知識を持つことが大切です。
こちらでは福津市・古賀市・宗像市で不動産売却、買取・仲介、不動産管理を行う和光不動産が、不動産売却の基礎知識をご紹介します。不動産売却で失敗しないために、ぜひ知識を深めていただければと思います。
媒介契約について
不動産売却にあたり不動産会社と締結する「媒介契約」。その種類や特徴などをご紹介します。
媒介契約とは
不動産売却では、一般の方が売買を行うのは難しいため、不動産会社に売却活動を依頼するのが一般的です。その際、売主様と不動産会社の間で結ぶ契約を「媒介契約」と言います。
媒介契約では、売却活動の条件や売却が成立した際の報酬などについて取り決めます。媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3つの種類があり、それぞれに特徴が異なります。
「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の違いとメリット・デメリット
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約には、「複数の不動産会社と契約できるか」「売主様への報告義務はどの程度か」などの違いがあります。それぞれの特徴を以下の表でご紹介します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数の不動産会社 との契約 |
○ | × | × |
| 自分で買主を 見つける |
○ | ○ | × |
| レインズ（※）への 登録義務 |
なし | 7日以内に登録 | 5日以内に登録 |
| 売主への 報告義務 |
なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 契約期間 | 原則なし | 3カ月以内 | 3カ月以内 |
※レインズとは……国土交通省指定の不動産流通機構が運営する不動産取引のネットワークシステム。登録された不動産情報は全国の不動産会社が見ることができます。
それぞれのメリット・デメリット
一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約にはそれぞれメリット・デメリットがあります。その両方をふまえ、売主様の方針に合った契約を選ぶことが大切です。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| メリット | デメリット | |
|---|---|---|
| 一般媒介契約 |
|
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| 専任媒介契約 |
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| 専属専任媒介契約 |
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|
※囲い込み……囲い込みとは、不動産会社が意図的に他社へ不動産を紹介せず、売却と購入を自社だけで成立させようとすることです。売却機会が少なくなるため、不要な値下げや売れ残りのリスクが生じます。
おすすめは「専任媒介契約」
媒介契約には3種類ありますが、基本的には「専任媒介契約」がおすすめです。専任媒介契約で1社に絞って契約することで、不動産会社は他社を気にすることなく積極的に売却活動に力を入れてくれます。また、自身で買主を探すことができるため、専属専任媒介契約よりも自由度が高いのもメリットと言えるでしょう。
不動産会社の手厚いサポートが受けられることもあり、多くの売主様に選ばれている契約方法です。
こんな方は専任媒介契約がおすすめ
- 1社に力を入れて売却活動してほしい
- 自分でも買主を探したい
- レインズに登録して広く物件情報を公開したい
- 定期的に活動報告をしてほしい
- 期間を区切ってしっかり売却してほしい
媒介契約を結ぶ際の注意点
「媒介契約を結ぶときに、もっとしっかり検討すれば良かった……」といったことにならないよう、契約締結時には以下の点に十分注意しましょう。
| 注意点01 売却期間を決める |
注意点02 不動産の特徴をふまえて契約方法を選ぶ |
|---|---|
| 不動産をすぐに売りたいのか、時間をかけても良いのかによって、適した売却方法が変わります。売却を急ぐなら不動産会社が物件を買い取る「買取」が良いケースも少なくありません。また、仲介売却においても短期間での売却を希望する場合には、専任媒介契約、専任専属媒介契約のほうが適しているため、まずは期間を設定しましょう。 | 売却する不動産が売れやすい物件であれば、どの媒介契約でもスムーズに売却ができるでしょう。しかし、立地や状態などが悪く売れにくい物件の場合、一般媒介契約では売却が難しいかもしれません。物件の特徴を理解してうえで媒介契約を選ぶことが大切です。 |
| 注意点03 熱心な不動産会社を選ぶ |
注意点04 事前にかかる費用を理解しておく |
| 不動産会社にも得手・不得手や売却活動に関する営業力の温度差があります。そのため、その会社、担当者が力を入れて売却活動に取り組んでくれるかどうかをしっかり見極めましょう。 | 売却が成立した際、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。特別な営業活動を行った場合、別途で費用が発生することもあります。後で「思っていた以上にかかってしまった」とならないよう、契約時にどのような活動をするのかをしっかり確認しましょう。 |
| 注意点01 売却期間を決める |
不動産をすぐに売りたいのか、時間をかけても良いのかによって、適した売却方法が変わります。売却を急ぐなら不動産会社が物件を買い取る「買取」が良いケースも少なくありません。また、仲介売却においても短期間での売却を希望する場合には、専任媒介契約、専任専属媒介契約のほうが適しているため、まずは期間を設定しましょう。 |
| 注意点02 不動産の特徴をふまえて契約方法を選ぶ |
売却する不動産が売れやすい物件であれば、どの媒介契約でもスムーズに売却ができるでしょう。しかし、立地や状態などが悪く売れにくい物件の場合、一般媒介契約では売却が難しいかもしれません。物件の特徴を理解してうえで媒介契約を選ぶことが大切です。 |
| 注意点03 熱心な不動産会社を選ぶ |
不動産会社にも得手・不得手や売却活動に関する営業力の温度差があります。そのため、その会社、担当者が力を入れて売却活動に取り組んでくれるかどうかをしっかり見極めましょう。 |
| 注意点04 事前にかかる費用を理解しておく |
売却が成立した際、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を支払います。特別な営業活動を行った場合、別途で費用が発生することもあります。後で「思っていた以上にかかってしまった」とならないよう、契約時にどのような活動をするのかをしっかり確認しましょう。 |
不動産会社の選び方
一口に不動産会社と言ってもその数は非常に多く、契約する会社選びで悩んでしまう方も多いはず。不動産売却を成功させるために、以下のポイントをチェックして納得できる会社を選びましょう。
| POINT 01 「売却」が得意な会社か？ |
不動産会社には、賃貸物件を専門にしていたり不動産の管理を主に行っていたりなど、それぞれ得意分野があります。そのため、不動産売却を得意とする会社を選ぶことが大切です。 |
|---|---|
| POINT 02 その地域に精通しているか？ |
売却する予定の不動産がある地域に精通している会社は、エリアの状況や相場観を理解しています。また、地域のネットワークもできているため、売却できる可能性が高くなります。 |
| POINT 03 信頼できる担当者か？ |
知識が豊富で質問に丁寧に答えてくれる、良い提案をしてくれるなど、親身になって熱心に対応してくれる担当者であれば、売却活動にも力を入れてくれるでしょう。「この人なら任せられる」と思える担当者がいる会社を選ぶことをおすすめします。 |
結論として、おすすめは「親身に対応してくれる地域密着の不動産会社」です。不動産売却を検討する際は、ネームバリューや会社の大きさではなく、売却活動の質で不動産会社を選びましょう。
売却時にかかる諸費用
不動産売却ではさまざまな費用が発生するため、売却金額が丸ごと売主様の元に入るわけではありません。「手元に入るお金が思っていたより少なかった……」とならないよう、事前に把握しておきましょう。以下に主な諸費用をご紹介します。
※表は左右にスクロールして確認することができます。
| 諸費用 | 金額の目安 |
|---|---|
| 仲介手数料 | （売買価格の3％＋6万円）＋消費税が上限 ※売買代金400万円超の場合 |
| 印紙代 | 数千円～数十万円（売買価格による） |
| 住宅ローン返済手数料 | 5,000円～3万円 |
| 抵当権抹消費用 | 1000円（司法書士へ依頼する場合1～3万円） |
| 土地の測量費用 | 35万円～100万円 |
| 建物の解体費用 | 100万円～300万円 |
| ハウスクリーニング代 | 5万円～15万円 |
| 引っ越し費用 | 3万円～30万円 |
| 各種書類の取得費用 | 1通につき数百円～ |
税金について
不動産売却では以下の税金が発生します。納税の際に必要となる書類とともにご紹介します。
印紙税
売買契約の締結にかかる税金。契約金額に応じた額の印紙を契約書に貼付します。
譲渡所得税
不動産売却で利益が出た場合にかかる税金。金額は不動産の所有期間（5年未満/以上）ほかさまざまな条件により変動します。
住民税
譲渡所得に対してかかるため、不動産売却によって住民税が高くなることがあります。
売却時に必要な書類
不動産売却ではさまざまな費用が発生するため、売却金額が丸ごと売主様の元に入るわけではありません。「手元に入るお金が思っていたより少なかった……」とならないよう、事前に把握しておきましょう。以下に主な諸費用をご紹介します。
| 登記簿謄本 または登記事項証明書 |
不動産の登記事項が詳細に記載されている、内容を証明する書類。 |
|---|---|
| 登記済証（権利証） または登記識別情報 |
その土地の所有者が登記名義人であることを証明する公的な書類。 |
| 印鑑証明書 | 実印を登録している市区町村窓口で3カ月以内に発行したもの。不動産の名義が共有である場合には、全員の実印と印鑑証明書が必要。 |
| 固定資産税・ 都市計画税納税通知書 |
年税額の確認、買主との税負担割合を生産するために必要な生類。 |
| 売買契約書 | 以前の持ち主と間で交わした書類。 |
| 重要事項説明書 | 購入時に受け取った、売買契約に必要な情報が記載されている書類。 |
| 建築確認通知書・検査済証 | 建物の工事完了検査を実施し、建築基準法の内容に合っているかを調べた内容が記載されている書類。 |
| 測量図・建物図面・建築協定書など | 売却する土地の境界線や建物の正確な図面が記載された書類や、地域で取り決めを行った内容が記された書類。 |
| パンフレット | 不動産を購入したときのパンフレット。 |
| 物件状況等報告書 | 建物や土地の状況を詳細に記した書類。 |
| 設備表 | 物件引き渡しの際の設備の有無を調べた内容が記された書類。 |
| 印紙 | 不動産売買契約書に貼付する書類。 |
| 本人確認書類 | 運転免許証、パスポート、各種健康保険証などの書類。 |
査定評価のポイント
不動産売却では、まず査定を行い不動産がいくらで売れるのかの見込み額を算出します。査定で評価されるポイントは以下の通りです。
| POINT 01 不動産の状態 |
POINT 02 耐震性 |
|---|---|
| 管理状況が悪く、設備に不具合や劣化があったり、敷地内に不用品が残っていたりすると評価が下がる恐れがあります。 | 2000年以降に建てられた建物は新耐震基準に適合するとみなされ評価が高くなるなど、建物の耐震性も評価の対象です。 |
| POINT 03 敷地面積 |
POINT 04 土地の用途 |
| 一般的には敷地面積が広いほど査定額は高くなります。ただし土地の形状や面している道路の状況などにより評価は上下します。 | 土地の用途が決められている、制約が多いなどの土地の条件で評価が下がることがあります。 |
| POINT 05 土地の形状、間口・奥行 |
POINT 06 日当たり・眺望 |
| 一般的には正方形・長方形の土地は活用しやすいため評価が高くなります。三角や台形、一部が突き出ているなどの変形地は評価が下がることがあります。 | 日当たりの良さは査定評価に影響するポイントです。また眺望の良い住宅や南向きの土地やマンションの高層階なども査定額が高くなります。 |
| POINT 07 立地・周辺環境 |
POINT 08 社会的状況 |
| 公共交通機関や商業施設、病院などが近くにあると評価が高くなります。また治安などもチェックされます。 | 増税の予定があるなど、市場の動きや社会状況によっても評価は変わります。 |
| POINT 01 不動産の状態 |
管理状況が悪く、設備に不具合や劣化があったり、敷地内に不用品が残っていたりすると評価が下がる恐れがあります。 |
| POINT 02 耐震性 |
2000年以降に建てられた建物は新耐震基準に適合するとみなされ評価が高くなるなど、建物の耐震性も評価の対象です。 |
| POINT 03 敷地面積 |
一般的には敷地面積が広いほど査定額は高くなります。ただし土地の形状や面している道路の状況などにより評価は上下します。 |
| POINT 04 土地の用途 |
土地の用途が決められている、制約が多いなどの土地の条件で評価が下がることがあります。 |
| POINT 05 土地の形状、間口・奥行 |
一般的には正方形・長方形の土地は活用しやすいため評価が高くなります。三角や台形、一部が突き出ているなどの変形地は評価が下がることがあります。 |
| POINT 06 日当たり・眺望 |
日当たりの良さは査定評価に影響するポイントです。また眺望の良い住宅や南向きの土地やマンションの高層階なども査定額が高くなります。 |
| POINT 07 立地・周辺環境 |
公共交通機関や商業施設、病院などが近くにあると評価が高くなります。また治安などもチェックされます。 |
| POINT 08 社会的状況 |
増税の予定があるなど、市場の動きや社会状況によっても評価は変わります。 |
売却までの流れ
不動産売却は、より良い売却を目指して不動産会社と一緒に進めることになります。こちらでは、お問い合わせから売却成立までの流れをご紹介します。
- STEP 01お問い合わせ
-
不動産売却をお考えの方は、お電話、メール、公式LINE、お問い合わせフォームからお気軽に弊社までお問い合わせください。訪問査定を希望される場合には、お打ち合わせのうえご都合の良い日時を設定します。
和光不動産への
お問い合わせはこちら
- STEP 02査定
-
査定には、物件の状態や立地といった条件から算出する「机上査定」と、実際に不動産の状態を調べて行う「訪問査定」があります。実際に売り出す価格は訪問査定のうえで決定します。
訪問査定の際には、あらかじめ必要書類をご準備いただけますとスムーズな査定が可能です。
- STEP 03媒介契約の締結
-
査定結果をご覧いただきご納得いただけましたら、売主様と弊社とで媒介契約を締結します。媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類がありますので、売主様の方針に合ったものをお選びください。
- STEP 04売却活動
-
査定価格を元に売り出し価格を決定し、売却活動を開始します。弊社がお客様の代わりに購入希望者をお探ししますので、内覧を希望される方が現れた際にはご対応をお願いいたします。
- STEP 05売買契約
-
購入希望者と売主様との間で条件を交渉し、まとまったら売買契約を締結します。このとき、売主様には手付金が支払われます。金額は一般的に物件価格の10～20％程度です。
- STEP 06お引き渡しの準備
-
お引き渡しに向け、売主様には所有権移転の手続きなどを行うための準備を進めていただきます。弊社がしっかりサポートいたしますのでご安心ください。
- STEP 07代金受領・お引き渡し
-
買主様から売主様へ代金の残りが支払われ、不動産の所有権移転登記を行ったらお引き渡しとなります。すべての手続きが完了後、売主様には仲介手数料をお支払いいただきます。
最初から最後まで、弊社が常に寄り添いサポートいたします。どうぞ安心してお任せください。
一括査定の注意点
不動産の査定をする際、一括査定ができるサイトを利用する方もいらっしゃるかと思います。しかし、一括査定は、複数の不動産会社による査定が1度に受けられる反面、注意点もあります。もし一括査定を利用する場合は、注意点もしっかりと理解しておきましょう。
| POINT 01 出される査定額は 予想金額であることを理解する |
一括査定サイトで提示される査定額は、あくまでも売却「予想」額です。その金額で不動産会社が買い取ってくれるわけではないことを理解しておきましょう。 |
|---|---|
| POINT 02 相場より高く 提示してくる場合がある |
契約を取りたいために、実際の相場より高い査定額を提示してくる不動産会社もあります。しかし、その額を信じて売り出しても売れ残りや、大幅な値下げを求められるリスクがあるため注意が必要です。 |
| POINT 03 登録している業者にしか 依頼できない |
一括査定サイトで査定を依頼できるのは、サイトに登録している業者のみです。不動産会社は登録にあたり手数料を支払う必要があるため、小規模な優良業者などは登録していないケースがあります。 |
|
POINT 04 その後の営業が しつこい場合がある |
一度査定を出してもらうと、契約を取るために何度も営業の電話をかけてくる不動産会社もあるようです。複数の会社から何度も電話がかかってくる恐れもあります。 |