福津市・古賀市・宗像市で不動産売却を行う和光不動産「不動産コラム」

親が亡くなり、土地や家を引き継ぐことになって困るのが相続税。「予想以上に高くなりそう！」という方も多いですよね。
この記事では、税金の負担を少しでも減らすための制度を分かりやすく解説します。初めての相続で節税したい方は、ぜひ参考にしてください。

小規模宅地等の特例

「小規模宅地等の特例」は、一定の要件を満たす宅地の評価額が大幅に下がるという制度です。相続税を気にする方は、まず小規模宅地等の特例を受けられないか確認してみましょう。

土地の評価額80%減

特定居住用宅地等の場合、330㎡までの土地について評価額の80%減額が適用されます。例えば1,000万円の土地で制度を利用すれば、相続税の評価額は200万円となります。
節税効果が非常に高いことが分かりますよね。

対象は土地だけ

小規模宅地等の特例は土地にのみ適用可能です。建物は対象外となるため、土地と建物を合わせて相続する場合でも、適用を受けられるのは土地部分だけになります。
また、対象となる土地は「故人が自宅として利用していた土地」や「生計を一つにしていた親族が居住していた土地」です。二世帯住宅など適用されるか判断できないケースでは、税理士に相談することをおすすめします。

規模格差補正率

相続した土地の面積が大きければ、その分相続税が高額になってしまいます。そんな時は「規模格差補正率」を利用しましょう。この制度は、土地の面積が一定以上の宅地に対して適用されます。

広い土地だからこそ節税効果大

規模格差補正率の主な要件は以下の通りです。

• 三大都市圏では500㎡以上、それ以外の地域では1,000㎡以上の土地
• 土地が普通住宅地区や普通商業・併用住宅地区に所在している
• 市街化調整地区や都市計画法の工業専用地域に所在していない

規模格差補正率は土地の面積やエリアによりますが、相続税が2割から4割程度安くなるケースもあります。

計算方法が複雑

規模格差補正率の適用条件は明確なものの、補正率を算出する計算式が複雑です。「私の土地は適用される？」と思っても、自分ではなかなか判断がつかないかと思います。規模格差補正率を利用したい方は、まず専門家に相談したほうがよいでしょう。

貸家建付地の相続税評価

「貸家建付地」とは、自己所有の土地に賃貸用の建物を建て、それを第三者に貸し出している土地を指します。分かりやすい例を挙げると、アパートやマンションです。
貸家建付地の相続税評価額は、一般的な自用地の評価額とは異なる計算方法が適用されます。

賃貸で相続税評価額が低くなる

貸家建付地における相続税評価額の計算式は以下の通りです。
「自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝貸家建付地の評価額」
簡単に言うと、賃貸事業を行っていると土地の相続税評価額が低くなるのです。

入居率を高く維持する必要あり

貸家建付地の評価額は入居率によって大きく変わります。計算式では「賃貸割合」に当たる部分です。
例えば10部屋すべて稼働なら賃貸割合100％ですが、2部屋が空室なら80％となります。空室が多いと賃貸割合が下がり、結果として相続税評価額が高くなってしまうので注意が必要です。

3,000万円特別控除

不動産を売却すると、利益（譲渡所得）に対して所得税がかかります。「3,000万円特別控除」は譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度で、節税効果が見込めます。
通常マイホームの売却に使われる制度ですが、実は、空き家（被相続人の居住用財産）にも適用されるのです。厳密には相続税対策ではなく所得税対策ですが、あわせて知っておくとよいでしょう。

譲渡所得税が0円になることも

親の自宅を相続することになっても、「田舎に引っ越す予定がないし、活用の仕方も分からない」という方が多いですよね。不動産を保有する以上、税金の支払いや管理の手間が発生します。
負担に感じるなら、ぜひ売却を検討してください。譲渡所得が3,000万円を超えるケースはほぼないため、譲渡所得税を支払わずに実家や土地を手放せるでしょう。

相続した空き家も対象

3,000万円特別控除を相続不動産に利用したくても、実際に使える人は限られています。厳しい要件をすべて満たさなければいけないためです。

• 相続開始の直前まで、被相続人（亡くなった方）が居住していた
• 相続の開始直前まで、被相続人以外に住んでいた人がいない
• 昭和56年（1981年）5月31日以前に建築された家屋
• 区分所有登記がされていない
• 相続から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用として使われていない

特例の適用条件や、他の税制優遇措置との関係も複雑なため、専門家に相談してみてください。

まとめ

今回は税金の負担を軽くする方法を紹介しました。それぞれの制度には特定の条件があり、状況によって向き・不向きもありますので、一概に「これが最適」とは言えません。
「私の場合はどの制度が適用できるの？」と疑問を持った方は、税理士や不動産会社といった専門家に相談することをおすすめします。
和光不動産は、福岡県福津市を中心に不動産売買・管理サービスを提供しています。お客様ひとり一人に合わせて解決策を提案しますので、ぜひお気軽にご相談ください。