さまざまな売却ケース｜福津市・古賀市・宗像市の不動産売却なら和光不動産

さまざまな売却ケース

さまざまなケースの
売却に対応します

「転勤にあたって家を売りたい」
「子どもが成長して今の家が手狭になったので、住み替えをしたい」
「ローンが残っていても家を売却できる？」
「家を売った後もそのまま住み続ける方法って？」

一口に家を売ると言っても、そこにはさまざまな理由があるはずです。そして、それぞれの状況によって適した売却方法は変わります。福津市・古賀市・宗像市で不動産売却、買取・仲介、不動産管理を行う和光不動産では、これまでさまざまなケースの売却に対応してきた経験から、売主様の状況に応じたご提案が可能です。まずはお気軽にご相談ください。

転勤時の売却

転勤が決まり引っ越しをする場合、今まで住んでいた家を「賃貸物件として貸し出す」「売却する」の2つのケースがあります。

基本的には、短期の転勤や戻ってくる予定がある場合は賃貸、長期の転勤や期間が決まっていない場合は売却がおすすめです。

賃貸物件とする場合、住宅ローンを返済中の物件は賃貸に出すことはできません。ただし、転勤などのやむを得ない事情がある場合は、借入先の金融機関に許可を得ることで賃貸として利用することが可能です。また、どうしても賃貸にしたい場合は、賃貸物件用のローンに借り換える方法もあります。

しかし、賃貸には「家賃の滞納」「部屋をきれいに使ってくれない」「予定より早く転勤が終わった場合に退去してもらうが難しい」などのトラブルが起こる恐れがある点に注意が必要です。

売却する場合は、仲介売却と不動産買取のどちらかの方法で行います。転勤までに余裕があれば仲介売却で、期間が短ければ不動産買取が適していると言えるでしょう。

住み替え・離婚時の売却

住み替えの際は、「家を売る」「家を買う」を同時に行うことになります。このとき大切なのは、まず「売る」こと。資金に余裕がある場合を除き、今の家の売却代金を新たな家の購入資金に回すことが多いからです。

少しでも高く売りたいと考えるのであれば仲介売却が適していますが、売却までの時間がかかることや売れ残りのリスクもあります。確実に早期の売却するのであれば、金額は低くなりますが不動産買取を選ぶのも一つの手です。

また、仲介売却で売り出し、最初に決めた期間で売れなければ不動産買取をしてもらえる「買取保証」という選択肢もあります。

離婚に際して家を売る場合は、離婚前・離婚後のどちらに売るか悩む方が少なくありません。「離婚後にも問題なくやりとりができる」ケースでは、高く売れる可能性が高い仲介を選び、離婚後に時間をかけての売却がおすすめです。一方、「後で連絡をとりたくない」「とにかく早くすっきりしたい」という理由があるのであれば、離婚前に買取で早期の売却を検討しましょう。

「できるだけ早く売りたい」「財産分与のために少しでも高く売りたい」など、ご希望がありましたらお気軽にご相談ください。弊社が状況に応じて売却をしっかりサポートいたします。

ローン残債のある家の売却

住宅ローンは何十年もの長い期間をかけて返済しなければいけません。その間には「家族が増えた」「転勤が決まった」などライフステージの変化に伴って、住まいの売却を考えることもあるでしょう。

そこで「住宅ローン返済中に、家を売ることなんてできるのだろうか？」と気になる方もいるはず。

結論から言えば、住宅ローンの返済中にも家を売ることは可能です。ただし、家を買主に引き渡す際には、金融機関による「抵当権」を抹消するために住宅ローンを完済する必要があります。

そのため、住宅ローンの返済中でもスムーズに売却をするのであれば、ローンの残債が売却金額を下回る「アンダーローン」の状態になるようにしましょう。もし、住宅を売却しても残債が上回る「オーバーローン」であった場合は、貯蓄で補填したり住み替えローンの利用を検討したりしなければいけません。また、どうしても返済が難しいというケースでは任意売却を行います。

ローン返済中に売却をするのであれば、まずはローンの残債などをしっかり確認することが大切です。

売却後も住み続けられる方法「リースバック」

「リースバック」とは、不動産を売却した後で買主と賃貸契約を結び、賃貸料を払うことでそのまま住み続ける方法です。住み替えのための引っ越しが不要であり、慣れ親しんだ家でこれまでと同じように生活できます。

大切な家を手放すことにはなりますが、固定資産税などの負担がなくなり、老後資金の確保しやすいのがメリット。さらに、将来的に資金に余裕があれば買い戻すことができる特約もあります。

「売却はしたいけれど住まいを離れたくない」「ローンの支払いが難しいが近隣の人に売却を知られたくない」などの理由がある場合も、リースバックであれば希望をかなえることが可能です。

和光不動産は売主様のご事情や状況をふまえ、それぞれに適した売却方法をご提案します。不動産売却のプロとして、売却成立までしっかりサポートしますので、どうぞお気軽にご相談ください。

売却ケース事例

和光不動産では、これまでさまざまなケースの不動産売却を成功させてきました。こちらではその事例の一部をご紹介します。あらゆるケースに対応が可能ですので、不動産売却についてお悩みの方は、お気軽に弊社までご相談ください。

CASE 01 転勤時の住み替え時の売却

ご相談者	40代のご夫婦・小学生のお子様2人のご家族
物件	戸建て
ご相談内容	マイホームを建てて5年ほどたったときに夫の転勤が決まった。単身赴任も考えたものの、やはり家族一緒に暮らすことを優先して売却を考えており、相談に乗ってほしい。
ご提案・結果	転勤の間賃貸物件として貸し出す選択肢もご説明しましたが、期間が不明なことや、また貸し出すことにより発生する手間やリスクをふまえ、売却を決定されました。そこで仲介売却で売り出したところ、きれいにお使いだった物件であることもあって比較的早期に買主様が見つかり、売却が成立しました。

CASE 02 住み替え・離婚時の売却

ご相談者	60代男性
物件	戸建て
ご相談内容	離婚することになり、財産分与のために家を売って一人暮らしをする家に住み替えたい。ローン返済が残っているので、どうすればよいかアドバイスしてほしい。
ご提案・結果	まずローンの残債を確認すると、厳しい状況にあることがわかりました。そこで仲介売却と不動産買取の売却価格の見込みを計算したところ、買取では残債の返済が難しかったため、仲介売却で売り出しました。幸い買主様が現れてスムーズに売却でき、住み替え先も見つかりました。

CASE 03 ローン残債のある家の売却

ご相談者	50代ご夫婦
物件	マンション
ご相談内容	病気をして仕事を続けられなくなり、ローンが返済できなくなってしまった。残債がある状態で売却できるのか悩んでいる。
ご提案・結果	通常不動産売却は、ローンを完済して抵当権を抹消して行います。しかし、任意売却ならローンを滞納し始めてしまっていても、3カ月以内であれば金融機関の合意を得て抵当権を抹消してもらい、売却することが可能です。こちらのケースでは任意売却をご提案し、競売にかけられる前に無事不動産を売却できました。

CASE 04 リースバック

ご相談者	70代女性
物件	マンション
ご相談内容	3年前に夫が亡くなり、長く住んだ自宅でそのまま一人暮らしをしている。自分が親の相続で苦労したので、子どもにはそのような思いはさせたくない。よい方法はないか教えてほしい。
ご提案・結果	不動産をそのままの状態で相続すると、トラブルの原因になることが多いため、住宅ローンの残債もなかったことから、売却して現金化し、そのまま住み続けるリースバックをご提案しました。あらかじめ今後の資金計画も立てて動いたことで、手元に資金を残すことができました。

任意売却について

家を買うときには住宅ローンを組みますが、病気や失業などで返済が難しくなることがあるかもしれません。そのようなケースで検討したいのが任意売却です。こちらでは任意売却についてご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、ローンの返済が難しい状態で不動産を売却する方法です。住宅ローンを借り入れた金融機関に交渉して抵当権を抹消してもらい、仲介売却と同じ方法で不動産を売り出します。

住宅ローンを組む際、多くの方が住宅を担保に設定するはずです。そして住宅ローン返済の滞納が続いた場合は、担保となっている住宅が差し押さえられて競売にかけられてしまいます。競売での売却は市場の相場よりかなり低い金額となるだけでなく、引っ越しの時期が調整できないなど多くのデメリットがあるため注意しなければいけません。

そのような事態を避けるためにも、返済が厳しくなった早い段階で任意売却の相談をしましょう。任意売却であれば、市場の相場に近い価格で売れる可能性が高くなります。競売の入札が始まると任意売却は難しくなるため、手遅れになる前に動くことが大切です

任意売却のメリット

MERIT 01 自分の意思で売却できる	債務者に合意を得る必要があるものの、自分の意思で購入希望者を探せます。
MERIT 02 市場の相場で売れる可能性が高い	市場の相場に近い価格で売れる可能性が高く、競売より高く売れるためローン残債を減らせます。
MERIT 03 持ち出し金が不要	売却代金からかかった経費や残債を差し引くため、持ち出し金は必要ありません。
MERIT 04 生活資金を残せる	競売の場合、売却代金はすべて返済に充てられますが、交渉により引っ越し費用などの現金を残すことが可能です。
MERIT 05 近隣の人に事情を知られない	競売の情報は公開されるため、近隣の人に事情を知られてしまいます。任意売却であれば事情を知られずに売却することも可能です。
MERIT 06 残債の分割払いが可能	ローンの残債も、交渉次第で分割払いにすることができます。

競売との違い

※表は左右にスクロールして確認することができます。

	任意売却	競売
売却価格	市場の相場に近い価格で売れ、残債を減らせる	売却価格は市場の相場の3～5割ほど低く設定され、実際には6割程度になることが多い
残債の返済方法	債権者との交渉により、無理のない返済方法を設定できる	交渉できない
プライバシー	一般の仲介売却と同じように売却でき、プライバシーが守られる	裁判所から人が訪れたり、競売情報が新聞などで公開されたりするなど事情を知られてしまう
引っ越し費用	債権者との交渉により、確保できる場合がある	売却代金はすべて返済に充てられ、確保できない
今後の生活	債権者との交渉により、新生活のための資金を確保できる可能性がある	財産をすべて失い、今後の生活の見通しが立たない

任意売却は不利な競売を避けられる売却方法であり、タイミングが大切です。少しでもローン返済に不安が生じたら、お早めに和光不動産までご相談ください。